Reality

Realitní fondy v ČR 2026: stojí za to po růstu sazeb?

Jan Filip · investiční analytik · 10 min čtení

Realitní fondy dlouho platily za „bezpečnou cihlu“, do které dáte peníze a ony stabilně rostou. Pak ale vyletěly úrokové sazby a obrázek zhořkl. Jak realitní fondy fungují, jaká nesou rizika a komu po posledních letech ještě dávají smysl? Bez příkras.

Jak realitní fond funguje

Otevřený realitní fond nakupuje nájemní nemovitosti (kanceláře, logistika, retail, byty) a výnos plyne z nájmů a změny hodnoty nemovitostí. Investovat jde od nízkých částek, fond se stará o správu. Na trhu jsou zavedení hráči (např. fondy spojené se jmény jako Investika a další), nabídka i parametry se liší.

Tři rizika, která se podcení

1. Likvidita. Z nemovitostí se nevystupuje ze dne na den. Při větší vlně výběrů může mít fond právo výplatu pozdržet, počítejte s tím, že jde o méně likvidní aktivum.
2. Zpožděné ocenění. Hodnota nemovitostí se přeceňuje pomalu a odhadem, graf fondu vypadá „klidně“, ale realita trhu se může projevit se zpožděním.
3. Úrokové sazby. Vyšší sazby zdražují fondům úvěry a zvyšují výnos, který investoři od nemovitostí požadují, což tlačí na jejich ocenění. České fondy to v letech 2022 až 2023 pocítily hlavně v nákladech na úvěry a snižovaly zadlužení (průměrné LTV kleslo v roce 2023 na 40 %); podle přehledu Nemovitostní-fondy.cz z 22. 5. 2024 vyšší požadované výnosy vyrovnal růst nájmů, k dramatickým propadům ocenění nedošlo a retailové fondy vydělaly za rok 2023 v průměru 5,79 %. Přecenění dolů se týkalo jen části fondů.

Poplatky

Realitní fondy mívají vyšší nákladovost než indexová ETF, platíte za správu nemovitostí. Zkontrolujte si TER i případné vstupní poplatky v dokumentu KID, viz jak číst KID fondu. Kompletní přehled, kdo si v této kategorii kolik účtuje, jsme spočítali v rozboru poplatky nemovitostních fondů. Tři největší retailové nemovitostní fondy podle čisté hodnoty majetku (REICO Nemovitostní 40,9 mld. Kč k 30. 6. 2026, INVESTIKA realitní fond 26,7 mld. Kč a Trigea 16,8 mld. Kč k 31. 12. 2025, zdroj Nemovitostní-fondy.cz) pak stavíme vedle sebe ve srovnání Investika vs. Trigea vs. REICO. Celou kategorii s výnosy i poplatky najdete na stránce nemovitostní fondy.

Komu dávají smysl

Jako menší doplněk dobře diverzifikovaného portfolia, pro někoho, kdo chce jinou třídu aktiv než akcie a dluhopisy a snese nižší likviditu. Jako jádro portfolia je nestavějte, k tomu se hodí spíš levný světový akciový index. A nikdy do nich nedávejte peníze, které můžete brzy potřebovat.

Nejčastější alternativou, o které lidé uvažují, není jiný fond, ale koupě bytu, často v zahraničí. Tam se srovnání láme na vstupních nákladech: ve Španělsku nebo v Itálii spolknou přes deset procent kupní ceny, což odpovídá několika letům celého ročního poplatku fondu. Spočítali jsme to v článku byt v zahraničí, nebo nemovitostní fond.

Tip: než porovnáte realitní fond s alternativami, ověřte si poplatky. Stáhněte si zdarma tahák: 7 nejdražších bankovních fondů a jejich levné náhrady (PDF).

Článek je informativní a nepředstavuje investiční doporučení. Názvy fondů jsou uvedeny jen jako příklad, ne jako doporučení ke koupi. Minulé výnosy nejsou zárukou budoucích.