Strategie

Hypoteční sazby vs investice 2026: kde se víc vyplatí 1 milion Kč

Jan Filip · investiční analytik · 11 min čtení

Máte na účtu volný milion. Nebo každý měsíc zbyde pár tisíc navíc. A ozve se ta otázka, kterou si v roce 2026 klade skoro každý majitel hypotéky: poslat peníze na mimořádnou splátku, nebo je investovat? Obojí dává smysl. Jen za jiných okolností. Pojďme si to spočítat na konkrétních číslech.

Proč je tahle otázka v roce 2026 tak ožehavá

Levné hypotéky jsou pryč. Podle Swiss Life Hypoindexu vystoupala průměrná nabídková sazba v červnu 2026 na 5,30 %. Ještě v březnu to bylo 4,89 %, takže během jara sazby výrazně poskočily. ČBA Hypomonitor, který sleduje sazby skutečně sjednané u nových hypoték poskytnutých v daném měsíci (bez refinancování), ukazoval v květnu 2026 nižší hodnotu 4,67 % (zveřejněno 12. 6. 2026). Rozdíl vzniká tím, že Hypoindex měří ceníkové nabídky bank, zatímco Hypomonitor sazby skutečně podepsané ve smlouvách, tedy po individuálním vyjednávání a se zpožděním, s jakým se růst nabídkových sazeb do nových smluv promítá; podle ČBA vzrostla sjednaná sazba v červnu 2026 na 4,79 % a v červenci 2026 na 4,90 %.

Důvod růstu je jasný. Česká národní banka 19. června 2026 zvýšila dvoutýdenní repo sazbu o 0,25 procentního bodu na 3,75 %. Šest ze sedmi členů bankovní rady hlasovalo pro utažení. Guvernér mluvil o převaze proinflačních rizik. Inflace přitom zůstává relativně krotká, v květnu 2026 meziročně 2,1 %. Vyšší sazby tedy nejsou reakcí na rozjetou inflaci, ale spíš pojistka. Pro vás to znamená jediné. Drahá hypotéka asi hned tak nezlevní.

Matematika je jednoduchá. Rozhodnutí ne.

Základní pravidlo zní takto. Mimořádná splátka vám vydělá přesně tolik, kolik je úrok vaší hypotéky. Splatíte-li milion z úvěru se sazbou 5,3 %, ušetříte na úrocích zhruba 53 000 Kč ročně. A to je jistý, zaručený a nezdaněný výnos. Žádné riziko.

Investice oproti tomu nabízí potenciálně víc. Dlouhodobý akciový trh historicky vynášel orientačně kolem 7 % ročně. Ale slovo historicky je tu klíčové. Není to garance. Jsou roky, kdy trh padá o desítky procent. Otázka tedy nezní co vynese víc, ale kolik jistoty jsem ochoten vyměnit za vyšší očekávaný výnos.

• Splacení hypotéky = jistý výnos rovný úrokové sazbě, bez daně, bez kolísání.
• Investice = vyšší očekávaný, ale nejistý výnos, který kolísá a může být i záporný.

Modelové srovnání na 1 milion Kč

Vezměme volný milion a horizont 15 let. Sazba hypotéky 5,3 %. Ilustrativní výnos akciového portfolia 7 % ročně. Čísla jsou zaokrouhlená a slouží jen k představě, ne jako příslib.

*Při zůstatku 1 mil. Kč a 15 letech do konce splácení ušetříte na úrocích zhruba 450 000 Kč; stejná úspora vychází i u většího úvěru, pokud si necháte snížit splátku a dobu splácení zachováte. Pokud u většího zůstatku (například 5 mil. Kč) splátku zachováte a zkrátíte dobu splácení, roste úspora zhruba k 1 mil. Kč. Přesné číslo závisí na zůstatku, fixaci a podmínkách smlouvy.

Pro férové srovnání se milion poslaný do hypotéky chová jako jistý výnos 5,3 % ročně, což za 15 let odpovídá zhruba 2 170 000 Kč; portfolio při 7 % ročně by mělo hodnotu zhruba 2 760 000 Kč, tedy o necelých 600 000 Kč víc, ovšem bez jistoty. Jenže ten třetí a čtvrtý řádek jsou důvod, proč to není tak snadné. Spočítat si vlastní variantu můžete v naší kalkulačce.

Riziko, likvidita a daně. Tři věci, na které se zapomíná.

Riziko a jistota. Splacená hypotéka je betonová jistota. Investice ne. Pokud byste výnos investice nutně potřebovali zrovna ve špatném roce, můžete prodávat v minusu. U splátky se vám tohle stát nemůže.

Likvidita. Tady je to naopak. Peníze investované do likvidních fondů máte zpátky během dní. Peníze poslané na mimořádnou splátku jsou pryč. Banka vám je zpět nepošle. Když přijde nečekaný výdaj, investiční portfolio je polštář, splacená hypotéka ne.

Daně. Úroky z hypotéky na vlastní bydlení lze za splnění podmínek odečíst od základu daně. Mimořádnou splátkou tedy o část tohoto odpočtu přicházíte, takže reálná úspora je o něco nižší, než ukazuje samotná sazba. U investic zase platí časový test, po jehož splnění je zisk od daně z příjmů osvobozen. Obojí konkrétní čísla závisí na vaší situaci a stojí za konzultaci s odborníkem.

Psychologie. Faktor, který rozhodne za vás.

Tabulky jsou hezké. Ale spánek je důležitější. Někdo s hypotékou nad hlavou nedokáže klidně žít a každá splacená koruna mu uleví. Pro takového člověka má mimořádná splátka hodnotu, kterou žádná tabulka nespočítá. Jiný spí klidně, výkyvy trhu ho nevyvedou z míry a dokáže nechat investici pracovat dvacet let bez panického prodeje. Pro toho dává smysl investovat.

Špatná odpověď je jen jedna. Začít investovat a při prvním poklesu zpanikařit a prodat. Tím proměníte papírovou ztrátu ve skutečnou. Pokud víte, že byste to udělali, je jistota splátky lepší volba.

Kdy co dává smysl. Praktický tahák.

Spíš splácet hypotéku, když:

• máte sazbu výrazně nad 5 % a brzy končí fixace,
• nemáte vytvořenou železnou rezervu na 6 měsíců výdajů,
• vás dluh psychicky tíží a chcete klid,
• jste blízko důchodu a nechcete na trhu riskovat.

Spíš investovat, když:

• máte nízkou fixovanou sazbu z dřívějška,
• máte horizont 10 let a víc a unesete výkyvy,
• chcete budovat majetek vedle bydlení a využít složené úročení,
• rezervu už máte a tohle jsou peníze navíc.

A pak je tu rozumný kompromis, který volí spousta lidí. Část na mimořádnou splátku, část do investice. Jistotu i růst zároveň. Přehledné shrnutí najdete v našem taháku a vhodné fondy v srovnávači fondů.

Tento článek je informativní a nepředstavuje investiční doporučení. Modelové výnosy jsou pouze ilustrativní. Minulá výkonnost nezaručuje budoucí výnosy. Investice nese riziko ztráty, včetně možnosti ztráty části investované částky.